Impostos Municipais — IPTU, ISS, ITBI e COSIP
A tributação local: IPTU (propriedade urbana), ISS (serviços — lista taxativa da LC 116), ITBI (transmissão onerosa de imóveis) e a COSIP (iluminação pública). Tema clássico do MP estadual, recheado de súmulas vinculantes e casos práticos.
Mapa do tópico
01 · IPTU
Imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana (art. 156, I). Contribuinte é o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título (art. 34 CTN) — desde que com animus domini (posse ad usucapionem; locatário e comodatário não são contribuintes).
Incide IPTU mesmo sobre imóvel de construção irregular/ilegal: a ilicitude da origem não impede a tributação (art. 118 CTN). O possuidor com animus domini é sujeito passivo.
Antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse, o credor fiduciário não é sujeito passivo do IPTU.
Fiscal (por valor) só após a EC 29/2000 (SV 668). Extrafiscal (função social, art. 182, § 4º) sempre admitida. Vedado adicional por nº de imóveis (SV 589).
O Município não pode atualizar a base por decreto acima do índice oficial de correção — majoração além disso exige lei.
O envio do carnê ao endereço do contribuinte é suficiente para a notificação do lançamento do IPTU.
Imóvel de entidade do art. 150, VI, "c", alugado a terceiros permanece imune, se a renda for revertida às finalidades essenciais.
02 · ISS
Imposto sobre serviços de qualquer natureza (art. 156, III), definidos em lei complementar (LC 116/2003). A lista é taxativa, mas admite interpretação extensiva das atividades congêneres (Tema 296).
O que (não) incide
- Não incide sobre locação de bens móveis (SV 31);
- Incide sobre leasing financeiro, franquia (Tema 300) e software (personalizado ou de prateleira, Tema 590);
- Composição gráfica sob encomenda: só ISS (SV 156); industrialização por encomenda destinada a nova etapa: não ISS (Tema 816).
Local da prestação e sociedade uniprofissional
Em regra, o ISS é devido no estabelecimento prestador (LC 116, art. 3º), com exceções (construção civil, no local da obra). É inconstitucional exigir cadastro de prestador de fora (Tema 1020).
A sociedade uniprofissional pode adotar a forma limitada sem perder a tributação fixa por profissional (Tema 1323); inconstitucional lei municipal que veda às sociedades de advogados (Tema 918).
03 · ITBI
Imposto sobre a transmissão inter vivos, a título oneroso, de bens imóveis e de direitos reais (art. 156, II). FG: a transmissão da propriedade, que se dá com o registro no cartório (não basta o compromisso de compra e venda — Súmula 656 e jurisprudência consolidada).
É o valor da transação declarado pelo contribuinte, presumido verdadeiro; não se vincula ao valor venal do IPTU. O Município só afasta a declaração por processo administrativo próprio (art. 148).
É inconstitucional alíquota progressiva de ITBI em função do valor venal — por ser imposto real (diferente do entendimento atual do ITCMD).
A imunidade do art. 156, § 2º, I (incorporação de imóvel ao capital), não alcança o valor que exceder o capital social integralizado.
04 · COSIP e Taxas Municipais
Iluminação pública: COSIP, não taxa
O serviço de iluminação pública é uti universi (geral e indivisível) — não pode ser remunerado por taxa (SV 41 / Súmula 670). Por isso a EC 39/2002 criou a COSIP (art. 149-A), tida por constitucional (Tema 696), inclusive a aplicação na expansão da rede.
Taxa de coleta de lixo
Serviço específico e divisível: pode ser custeado por taxa (SV 19). A base de cálculo pode usar elementos do IPTU (metragem, localização), sem identidade integral (SV 29). O excesso desproporcional entre custo e arrecadação é o ponto sensível.
Jurisprudência aplicável
A BC do ITBI é o valor da transação declarado, presumido verdadeiro; não se vincula ao valor venal do IPTU.
ISS não incide sobre locação de bens móveis; iluminação pública não pode ser taxa (→ COSIP).
Credor fiduciário não é sujeito passivo do IPTU antes da consolidação da propriedade e imissão na posse.
O envio do carnê é suficiente para notificar o lançamento do IPTU.
Novidades & atualização — jun/2026
O ISS será substituído pelo IBS na transição. O IPTU e o ITBI permanecem; a EC 132 autorizou o Município a atualizar a base do IPTU por decreto, conforme critérios da lei.
Consolidado o Tema 1124 (BC = valor de transação) — tema recorrente em provas e impacto direto nas práticas municipais de "valor de referência".
Reafirmado o regime fixo das sociedades uniprofissionais (Tema 1323), inclusive sob forma limitada.
Como cai na prova
Questões reais mapeadas no nosso banco para este tópico — com o ponto exato cobrado pela banca.
"Taxa de iluminação pública" cobrada com o IPTU
A iluminação pública é serviço geral e indivisível — não pode ser custeada por taxa (SV 41/670). A cobrança é inconstitucional; o instrumento correto é a COSIP (art. 149-A). Gabarito: E.
IPTU, posse e pecunia non olet
Imóvel construído ilegalmente por organização criminosa, com posse alienada a moradores: o Município pode lançar o IPTU contra os possuidores (art. 34 CTN), pois a ilicitude da origem não impede a tributação (pecunia non olet, art. 118). Gabarito: D.
Taxa de coleta de lixo, base de cálculo e proporcionalidade
Cobrava SV 19 (lixo pode ser taxa) + SV 29 (elementos do IPTU na BC) e a proporcionalidade entre custo e arrecadação. Questão anulada — mas o eixo (referibilidade da taxa ao custo do serviço) segue sendo cobrado.